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守 得 云 开 见 月 明

信息来源: | 责任编辑:吉林兢诚律师事务所 王琪 发布时间:2013-10-09

 

                                       ——记江城公司与长信公司土地转让纠纷案  

 

   就题述纠纷案件,对于律师工作而言本属一起普通民事代理案件,之所以撰文加以总结,是由于该起案件经律师的努力,案件的结果不仅让委托人满意,同时也能让对方当事人接受,真正做到息讼止纷、案结事了,最终获得良好的社会效果。

                      

                     案 情 千 回 百 转

 

2005年7月10日,长春长信国际房地产开发有限公司(以下简称长信公司)与吉林省江城房地产开发集团有限公司(以下简称江城公司会同担保方吉林省建设厅机关管理服务中心签订了一份《长春新城开发区土地使用权转让合同》(以下称土地转让合同),协议转让新城开发区C区100,000平方米土地的国有土地使用权,转让总价为110,000,000元人民币,分四期支付。其后,江城公司依约向长信公司支付了首付款人民币2000万元。2005年9月15日,因出现限制合同履行的公用绿地问题,双方又达成补充协议,长信公司出于道义并考虑到江城公司的实际经济困难,同意其暂缓支付合同约定的第二期转让款,并负责解决公用绿地问题。谁知待长信公司费尽周折将影响合同履行的公用绿地问题解决后,江城公司却因感到该项目无利可图并未恢复付款,反而多次通过担保方向长信公司表示要求解除合同,并索要经济补偿。长信公司同意解除合同,但双方未就合同解除后的赔偿事宜达成一致。2006年12月1日,江城公司向长春市南关区人民法院诉请解除土地转让合同,长信公司于2007年2月14日收到法院送达的起诉状等相关文书。2007年3月28日,江城公司代理人收到长信公司明确同意解除合同的书面答辩,并在接受主审法官询问时表示,双方在解除合同的问题上存在一致,要求暂缓开庭,由双方自行和解,长信公司对此亦表示同意。在和解过程中,长春市房地产市场明显好转,房价上涨,江城公司看到开发土地又有利可图了,于是一改两年来要求解除合同的明确主张,一面向南关区法院谎称限制合同发生履行的情况发生了变化,合同可以继续履行而请求撤诉,一面又玩弄诉讼程序,在申请撤诉的当天向吉林省高级人民院提起诉讼,要求判令继续履行合同。2007年10月12日,吉林省高院以(2007)吉民二初字第38号民事判决书确认土地转让合同有效,判令双方继续履行,长信公司对此不服,上诉至最高人民法院。

本案二审期间,因长信公司无力清偿所欠案外人时代服饰经贸有限公司(以下简称时代公司)4000余万元欠款,经时代公司与长信公司协议,由长春市二道区人民法院于2007年11月12日裁定将时代公司查封在先的长信公司名下的部分合同标的34,000平方米土地抵偿给案外人,致使本案合同无法继续履行,案件由此陷入僵局。

                          

                     代 理 拨 云 见 日

  

    2008年12月21日,长信公司委托我所律师代理本案二审诉讼,我所律师代理委托人参加了案件诉讼的整个过程,围绕合同是否解除、能否继续履行两个焦点问题,经仔细审阅案卷,集体讨论案情,制定诉讼方案,提出了观点明确、逻辑严谨、法理明晰的代理意见。

首先,关于合同是否解除的问题。

    江城公司认为,双方之间的土地转让合同依法有效,至今仍然处于法律约束力的状况,没有解除。其主要理由是:江城公司2007年确实向南关法院起诉解除土地使用权转让合同,立案后已送达至长信公司,但案件结果是南关法院裁定同意江城公司撤诉,最后生效的法律文书是撤诉的民事裁定,也就是说没有达到合同解除的法律结果。

    对此,我所律师认为,双方签订的土地转让合同已依法解除。主要理由是:《合同法》第96条第1款对缔约方单方行使合同解除权的程序和效力进行了明确规定,即在出现法定或者约定的合同解除条件时,享有解除权的一方当事人主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。依据此条款,只要享有行使单方解除权的一方客观上有通知行为,并且该解除合同的意思已到达缔约另一方,即完成法定的合同解除程序,产生解除合同之效果,除非对方当事人对此存有异议,向人民法院或者仲裁机构请求确认合同解除的效力。本案中,江城公司以上诉人严重违约,不能实现合同目的为由向法院诉请解除合同,长信公司收到人民法院送达的起诉状副本后,对合同解除不持异议且明确答辩认同;江城公司代理人在接受主审法官询问时表示双方在合同解除的问题上存在一致,要求案外和解;其后,长信公司又分别发函给江城公司及担保方明确合同已解除的事实,江城公司在收到信函后并未表示异议。上述事实说明,双方对合同解除的事实均予以认可,因此依据上述规定可以判定该合同已依法解除。

一审法院所谓“一旦当事人采取诉讼方式向人民法院诉请解除合同,则必须由人民法院以判决的形式对合同是否解除的结果进行确认,未经法院判决确认解除,合同仍然应当继续履行”的观点是对法律规定的误解。因《合同法》第96条第1款已经明确赋予享有单方解除权的当事人自行解除合同的权利,排除了由人民法院代为行使解除权的情况。只有合同相对方持有异议,请求法院确认合同解除的效力时,人民法院才享有介入权。当事人可以请求法院对当事人之间发生的事实进行裁判或者确认,也可以撤销其要求法院进行裁判或者确认的请求,其消灭的是法院对某一事实的裁判或确认权,而不能对业已发生的客观事实予以改变,且合同解除权是民事实体权利中的形成权,一经行使,不能撤销,二者是完全不同的两种权利。本案中,江城公司的起诉状一方面承载着请求法院对合同关系进行裁判的诉权,另一方面也承载着双方解除合同的民事实体权利。申请撤诉只能表明其撤回了要求法院对合同关系进行裁判的诉权,但并不能改变合同已解除的生效法律事实。故一审法院对《合同》的存续状态的认定错误,适用法律错误,导致错误判决。

其次,关于合同是否能够继续履行的问题。

江城公司认为合同能够继续履行;对此,我方律师主张合同已无法继续履行,并提出如下理由:一是江城公司超出了要求长信公司继续履行合同的合理期限,依法已无权要求继续履行。根据合同约定,双方履行合同义务存在先后顺序,即先应由江城公司支付土地款,再由长信公司交付土地。在影响合同履行的公用绿地问题解决以后,江城公司理应按照合同约定向上诉人支付第二笔土地转让款2000万元,但其一直未支付任何款项,也没有要求长信公司履行交付土地的义务,而是多次要求解除合同并最终诉至法院。因此,根据《合同法》第110条第3项之规定,江城公司已超出了要求长信公司继续履行的合理期限,依法已无权要求继续履行。二是本案部分诉争标的土地已被依法裁定给案外人以抵偿债务,合同在事实上及法律上已无法继续履行。本案诉争标的10万平方米土地中的6.8万平方米土地被案外人查封,且其中3.4万平方米已被长春市二道区人民法院裁定给案外人抵偿长信公司所欠债务。按照相关规定,上述3.4万平方米土地的国有土地使用权已自裁定送达生效之日起转移给案外人时代公司所有。上述法律事实的发生,最终导致本案土地转让合同在法律上和事实上已无法继续履行。

                   

                    结 局 握 手 言 和

 

    依据本案事实可以清楚地看出,江城公司在合同履行及诉讼过程中存在明显过错,其完全从自身利益出发出尔反尔,严重违背了诚实信用原则,极大的损害了长信公司的信赖及经济利益。一方面,江城公司长期未按合同约定支付土地转让价款,导致长信公司资金难以回笼,资金链断裂,无力偿还对外债务,陷入了经济困境;另一方面,江城公司在长达两年的时间里明确要求解除合同,因而一直未要求长信公司交付土地,使得本案诉争土地长期处于闲置状态,致使长信公司面临着交纳巨额土地闲置费及土地可能被依法收回的巨大风险。

    本案二审过程中由最高法院组织双方进行了调解。虽然由于江城公司存在明显过错给长信公司造成了巨额经济损失,其理应承担相应的过错责任。但事实已经发生,我所律师认为,当务之急是如何合理解决纠纷,使诉争的闲置土地尽快得以开发建设,把双方的损失降到最低。基于这样的考虑,我所律师在取得委托人长信公司的认可后,积极进行沟通协调,认真听取双方意见,经过多次研究修改,代表长信公司一方提出了合理可行的调解意见。最终在最高法院法官的组织下达成了调解协议,江城公司放弃原诉求,长信公司支付了一定的补偿,双方握手言和并顺利履行完毕,本案至此圆满结案。值得欣慰的是,本案虽曲折辗转,历经五年有余,在代理律师的不懈努力下,终于取得了令委托人满意、同时也让对方接受的双赢结果。